楼市开论：09年是楼市混乱的一年 2010年趋稳

腾讯蓝房网-百姓自己的购房顾问  2010-01-17 17:21:38  来源：腾讯蓝房网

《楼市开论》访谈现场

在刚刚开始的2010年的楼市，却以冷清开局，自北京房地产交易管理网的数据显示，1日到3日，一手商品房住宅签约仅为403套，比去年同期陷入观望期480套还有低很多，二手房成交量更是惨淡，二手住宅网签套数58套，同比下降64.8%，另据媒体报道上海、广东、深圳等其他一线城市也是以冷淡开局，成交量萎缩，各地观望情绪渐浓，据很多媒体报道在很多楼盘现场销售中还出现全款排队的现象。在2010年的楼市究竟是向上还是向下，老百姓究竟能否买得起房，是不是到了购房的最佳时机，腾讯房产-腾讯蓝房网邀请了业内专家为广大网友解读当前的房地产政策，分析目前的楼市现状，敬请关注。

主持人：各位腾讯网友大家好！欢迎光临腾讯房产，腾讯蓝房网《楼市开论》现场。在刚刚开始的2010年的楼市，却以冷清开局，自北京房地产交易管理网的数据显示，1日到3日，一手商品房住宅签约仅为403套，比去年同期陷入观望期480套还有低很多，二手房成交量更是惨淡，二手住宅网签套数58套，同比下降64.8%，另据媒体报道上海、广东、深圳等其他一线城市也是以冷淡开局，成交量萎缩，各地观望情绪渐浓，据很多媒体报道在很多楼盘现场销售中还出现全款排队的现象。在2010年的楼市究竟是向上还是向下，老百姓究竟能否买得起房，今天我们有幸了几位重量级嘉宾来讨论2010年的地产形势和房价走向。

我们请到的嘉宾有北京中关村不动产商会会长杨建平会长。

北京中关村不动产商会会长 杨建平

杨建平：腾讯网友，大家好。

主持人：全经联副秘书长陈宝存。

全经联副秘书长 陈宝存

陈宝存：腾讯网友，大家好。

主持人：《中国地产市场》杂志副主编李军晶。

《中国地产市场》杂志副主编 李军晶

李军晶：各位网友，下午好！

金融政策决定2010年房价 大跌是不可能的

主持人：我们今天请到了几位重量级的嘉宾，而且在地产界都是非常具有话语权的。从2010年包括09年末的一些政策和走势来看，对楼市利好和利空的消息都有。2010年尤其是年初这样一个楼市究竟会朝着哪个方向发展呢，请几位嘉宾说一下自己的看法。

李军晶：如果说现在预测整个2010年的房价，我觉得还不是很明确。但是从现在阶段来看，我觉得1月份到春节前后应该都是北京的一个传统销售淡季，应该在价格和成交量上面都是属于比较冷清的。如果说是要预测今年的房价的话，我得说一句话，央行能够新增货币贷款会有多少，如果新增货币贷款能够保持一个稳定的话，我觉得房价也应该是一个稳定，如果有所突破，可能房价就不好说了。

主持人：还是看银行的政策方面。

李军晶：主要是金融政策，信贷和货币。

主持人：陈秘书长怎么看的呢？

陈宝存：刚才主持人说到了，今年年初一周跟去年年初这个数字对比，实际上这个情况是不应该一样的。因为去年年初实际上救市政策08年9月16号金融危机发生之后开始纷纷出台救市政策、刺激政策，这样的话回暖09年是在3月份之后，实际上这个利好政策已经出尽了，这样的话年初第一周成交数字要说比今年高，这个是可以理解的。但是今年不一样，今年应该是不利于楼市发展的政策现在是纷纷出台，而且现在没有出尽，可能还要有更大力的抑制政策要出。这种情况下的观望，这是可以理解的。但是这种观望我认为在今年，我在很多场合，这段时间在很多场合一直在说一个看法，我认为目前的这种如果一旦是呈现观望态势的话，恐怕年终的政策要进行调整。因为国务院，包括中央经济工作会议，政治局工作会议有一个基调，现在基本上很多媒体也都没有去关注这个基调，就是遏制的是部分城市房价的涨幅，而不是降价，咱们现在都理解成可能要降价。

主持人：涨幅，而不是降价。

陈宝存：对，昨天我给南方都市报写一篇时评文章，我题目就是“涨幅，还有大跌”，题目就是涨幅和大跌。实际上大跌这种可能性是不存在的。从目前，就是12月份政策纷纷出台以后的土地出让这个角度来看，还有就是1月份以来不管是北京还是上海，这几次土地出让并没有停止天价，而且溢价率很高，昨天顺义溢价率达到了379%，好像是。所以从土地的角度分析，土地供应这是一个比较艰难的局面，尤其北京这个市场，咱们也清楚，最近，包括明年用地这块，土地供应这一块，北京市一直在想大力的推进明年的土地出让，但是咱们也能看到，细节看的话，这些土地都集中在大兴、房山、通州、密云、顺义，都到远郊去了，而且这种土地现在它的价格都已经很高了。实际上在去年通州土地出让，九棵树地块出来的时候，当时我们就预测通州的房价可能很快就达到一万五，新通国际是我们的项目，08年八千多觉得卖的有点过，现在已经是涨到一万五了。最近有一个海棠湾，捱着我们项目不远的，价值是一万八，最高价是两万三，昨天我看网上说是两万，已经达到了这个高度。而且从今年大型楼面，几块土地出让楼地面来看也达到两万左右。我现在担心的是今年所有政策出尽了，房价还要暴涨。能维持15%到30%的涨幅在北京就已经是很成功的。

主持人：刚才陈秘书长提出了一个很严峻的问题，可能招数出尽了还要面临暴涨，您提出这个理由的依据是目前所有楼盘都在暴涨过程当中。

陈宝存：关键还是土地，09年所有出让土地，08年最低点拿地大家都不拿，在消费者观望的时候，开发企业都观望，包括万科也是观望。但是09年土地这一块涨的是太狠了，这种狠能不能扭转，我目前做一级开发，而且这么多年一直都是做土地的，基本上就是拿地开发，包括拆迁这些工作，我一直这么认为，实际上土地出让这一块是受什么左右的呢？上一块土地出让就左右了下一块土地的收储，这样的话土地就暴涨上去了。

主持人：陈秘书长也是从开发商的角度做了一个很严峻的数据分析，就是说10年大家买房的严峻形势还是不乐观的。

陈宝存：对。

主持人：杨会长怎么看这个问题，10年房价会不会因为一些政策的出台获得一些减缓的情况？

杨建平：我个人认为北京市房价增长和在一个价格的持续性，可能跟其他城市相比，没有太多的可比性。因为北京市一个非常特殊的城市，首都只有一个，它的房价需求因素决定很多，比如教育、生活环境、基础设施的投入，尤其是去年的因为抗击经济危机我们国家投入了四万亿的基础设施费用，在北京也落实了很多的费用，尤其是地铁沿线的修理。这样都势必造成北京城市房价不会有太多的偏执，有人说北京会降我也不同意这个观点。还有一个要说明，在城市区域里的，比如四环以里的土地量很少，这样的话价格更不会降低，而且还要攀高，因为这边的教育因素还有政府办公因素都很多，需求量明摆着已经存在。东南城和南城，这次政府力度比较大，可能投放土地面积比较多，在今年可能供放面积也比较多，有可能在南城或者东南城形成一点价格稳定或者价格趋于平缓这样一个态势。西北城、北城我相信不会降低。

主持人：无论是涨幅也好，或者是暴涨或者稳也好，主要还是看区域分配。

杨建平：对。我们做房地产都知道环境、环境、环境，三个要素是必须强调的，既然开发商强调这个，住房人仍然强调这个，所以他们买的是需求。需求就是有很多要素要支撑这个房产，如果太偏离了城市地区，交通很不方便的地区，这都不是好房子。